Україна переживає безпрецедентний дефіцит житла, який досяг найбільших масштабів за всю історію країни. В яких містах не вистачає квадратних метрів та якими є ціни на покупку та оренду в різних регіонах України? Велика потреба у житловій площі Війна не відбила бажання в українців становитися власниками житла.
Обстріли, за словами фахівців, на ринок уже майже не впливають. Люди звикли до загроз, обирають житло зручне для життя, а не обов’язково найбезпечніше. У професійному середовищі навіть з’явився жарт “не шахедна, не ракетна сторона” будинку.
Водночас всім охочим його не вистачає. За оцінками держкомпанії Укрфінжитло, загальна потреба у житловій площі становить колосальні 600 млн кв м.
Потреба у житлі складається з двох основних компонентів: довоєнного дефіциту, що перевищував 450 млн кв. м через старіння житлового фонду та брак доступного житла, а також 150 млн кв. м нерухомості, зруйнованої внаслідок повномасштабного вторгнення, пише delo.ua.
Так, у Києві через зниження темпів забудови очікується дефіцит житла і подорожчання цін. “У Києві будують менше. Отже – це може в майбутньому призвести до дефіциту, і ціни підуть вгору”, – прогнозує експрезидент Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України Юрій Піта. Але найбільший дефіцит житла у Сумах. Там попит перевищує пропозицію через розміщення військових частин. Ціни виросли на 50-130% залежно від типу житла.
Значно здорожчало житло і на півдні України.
Так, аналітики OLX Нерухомість повідомили OBOZ.UA, що купівельна активність у Чорноморську зросла на 113%, в Одесі на 71%, тоді як кількість пропозицій у цих містах скоротилась до 29%. Такий дисбаланс вже призвів до помітного підвищення цін на житло.
Медіанна вартість однокімнатної квартири в місті сягнула 1,8 млн грн, це на четверть більше, ніж за той самий час минулого року. Таке зростання цін є прямим наслідком перевищення попиту над пропозицією. Кількість оголошень про продаж житла в Одесі зменшилась на 15%, тоді як зацікавленість покупців навпаки зросла на 71%.
Аналітики зазначають, що схожа ситуація спостерігається і в Чорноморську, тут вартість однокімнатної квартири піднялася до 1,1 млн грн, що на 13% більше, ніж торік. Де активно будують, а де ні? Водночас є регіон в Україні, де забудовники продовжують активно будувати. На тлі високого попиту західний регіон демонструє справжній будівельний бум. Кількість новобудов зросла у кілька разів, проте й ціни на них стрімко підскочили – в деяких містах удвічі або навіть утричі. Найпопулярнішими для інвесторів стали Львів, Ужгород, Івано-Франківськ, Тернопіль та Чернівці.
На думку експертів, будівельна активність дозволить уникнути дефіциту пропозиції у майбутньому, а ціни залишаться стабільними. “Львів, Закарпаття, Івано-Франківськ – будують активно. Там буде достатньо пропозиції і ціни навряд чи збільшаться в майбутньому”, – зауважив Піта. Своєю чергою в прифронтових регіонах первинний ринок практично зник. Будувати там, де точиться війна сенсу немає. “В таких містах як Харків, Запоріжжя, Суми, Херсон первинного ринку як такого немає. На сьогодні там новобудови практично не зводяться. Отже, говорити про ринок в цих регіонах не доводиться”, – зазначив Піта. Вторинне житло в таких регіонах також переживає непрості часи. Вартість квартир тут знизилася на 30-50% порівняно з довоєнними цінами.
Однак загалом вторинний ринок по країні стабілізувався, відчувається баланс між попитом і пропозицією, а коливання цін – незначні. На оренду переписали цінники В Україні оренда житла стрімко дорожчає. У більшості міст України ціни на оренду житла зросли на 20% у порівнянні з довоєнними показниками. У прифронтових же містах оренда подешевшала. “Медіанна ціна зросла до 13 тис. грн, а в західних регіонах та прифронтових містах подекуди піднялася на 100–150%. Водночас у Харкові та Херсоні ціни навпаки впали до 3-5 тис. грн через постійні обстріли та нестабільну ситуацію”, – розповіла президентка Асоціації фахівців з нерухомості України Олена Гайдамаха. У столиці України спостерігається стабільне підвищення цін. Однокімнатну квартиру можна орендувати за 9-10 тис. грн, але йдеться переважно про так звані “бабусині варіанти” чи смарт-житло до 20 м². Прості двокімнатні коштують 14-15 тис. грн, трикімнатні – 18-20 тис. грн. Комфортніше житло стартує від 15 тис. грн за однокімнатну, від 20 тис. грн – за двокімнатну і від 25 тис. грн – за трикімнатну.
Попит високий і в преміум-сегменті. Квартири більше за 1500 дол. орендують швидко, що пояснюється високим рівнем доходу окремих груп населення у столиці.
Найбільше активізувався попит на оренду у безпечних регіонах.
У Львові, Тернополі та особливо в Івано-Франківську орендні ставки зросли на 100-150% у порівнянні з довоєнним періодом. Попит підтримується новими житловими проєктами, які активно здаються в оренду.
У Чернігові ситуація спокійніша. У Краматорську висока ціна при обмеженій кількості пропозицій. Харків демонструє протилежну динаміку, адже оренда подешевшала до 3-5 тис. грн через інтенсивні обстріли. У Херсоні житло часто надається в обмін на оплату комунальних послуг. У Дніпрі спостерігається зниження попиту й, відповідно, цін.
Надалі очікується подальше зростання цін у великих містах, особливо в Києві. Люди повертаються з-за кордону та західних областей, шукають роботу і житло.
Основними орендарями залишаються внутрішньо переміщені особи, зокрема з Сумської та Запорізької областей.
За словами Піти, оренда стає знову в тренді за рахунок ВПО з Сумської та Запорізької області. Житло, як страховка В Україні сформувався новий тренд на ринку нерухомості, українці почали масово інвестувати у “страхове житло” на заході країни, як запасний варіант на випадок загрози. Через високий попит ціни зросли до 2-3 разів.
За словами Гайдамахи, з початком повномасштабної війни українці кардинально переглянули своє ставлення до житла.
Якщо раніше квартира була засобом для проживання чи джерелом доходу від оренди, то тепер це інструмент особистої безпеки. Так зване “страхове житло” стало новим типом інвестицій, українці, особливо з прифронтових регіонів, купують квартири в тилу, переважно в західних областях і тримають їх порожніми “про всяк випадок”.
Гайдамаха пояснила, що мешканці Дніпра, Харкова, Запоріжжя купують квартири в Івано-Франківську, Львові, Ужгороді, але продовжують жити вдома, повертаючись після купівлі. Кредити можуть отримати не всі Можливість купувати житло є не у всіх. Попри значний внесок державної програми “єОселя”, яка покриває 98% кредитних програм для придбання житла в Україні, її можливостей недостатньо для подолання існуючої кризи.
Станом на кінець травня 2025 р., програма “єОселя” допомогла майже 17 тис. позичальників отримати житло, видавши кредитів на загальну суму 27,6 млрд грн. Загальна площа кредитованого житла перевищила 1 млн кв. м, причому близько 70% квартир були придбані на вторинному ринку. Переважну більшість позичальників становлять військовослужбовці та правоохоронці, за ними йдуть медики, педагоги, внутрішньо переміщені особи, ветерани та науковці.
Обмеження програми “єОселя” на придбання старого житла активізувало попит на іпотеку на комерційних умовах. “З листопада минулого року “єОселя” змінила умови і дуже суттєво обмежила можливість кредитування нерухомості на вторинному ринку. Там залишилися тільки декілька категорій, а основна частина клієнтів може отримати кредити лише на готове житло віком до трьох років після введення в експлуатацію”, – розповів директор департаменту роздрібного бізнесу банку “Глобус” Дмитро Замотаєв. За його словами, зараз клієнти, які бажають придбати нерухомість на вторинному ринку і вже не проходять по “єОселі”, змушені шукати варіанти кредитування на комерційних умовах.
Банкіри прогнозують, що через три роки кількість іпотечних кредитів зросте до 100 тис. на рік.
Вікторія Хаджирадєва
Позначка: Іпотека
-
Україна переживає безпрецедентний дефіцит житла
-
Українці активно беруть кредити та розміщують депозити
Поки одні українці почали більше брати споживчих кредитів, відновлювати попит на комерційну іпотеку, інші активно розміщують депозити в банках. Яким є стан банківської системи? Попит на споживчі кредити зростає У січні-березні поточного року українці оформили 2,17 млн мікропозик, що на 8% більше, ніж торік. Попри зростання кількості кредитів, середня сума зменшилась уперше за два роки. Загальна заборгованість перед мікрофінансовими організаціями сягнула 24,28 млрд грн.
Згідно з аналізом української компанії, що надає доступ до державних даних з основних публічних реєстрів для громадян та бізнесу Оpendatabot, попри зростання кількості мікрофінансових договорів, середній розмір позики вперше за два роки зменшився – на 2% порівняно з минулим роком, наразі він становить 5 858 грн. Раніше середня сума кредиту лише зростала. “Щомісяця в середньому українці укладали 724 тис. договорів з мікрофінансовими організаціями МФО, що дещо перевищує минулорічний показник – 693 тис. договорів на місяць”, – пише Оpendatabot. Загальний обсяг заборгованості населення перед МФО станом на 1 квітня 2025 р. досяг 24,28 млрд грн. Це удвічі більше, ніж у квітні 2022 р., коли розпочалася повномасштабна війна. Лише з початку 2025 р. борг зріс на 4,3 млрд грн, або на 22%.
Щодо строків кредитування, 63% мікропозик українці оформлюють на термін від 93 днів до одного року – ця частка суттєво не змінилася. Водночас у 15 разів зросла кількість довгострокових позик – строком від 1 до 2 років. Їх частка тепер становить 3,6%.
Значно зросла популярність коротких кредитів до 31 дня – з 14,5% до 24%. Натомість частка позик на строк від 32 до 92 днів різко впала – з 16,5% до лише 3%.
Загалом, банки активно нарощують кредитування як бізнесу, так і населення. Чистий гривневий кредитний портфель бізнесу зріс на 9,5% за квартал і на 28,4% у річному вимірі. Особливо активне кредитування спостерігається в агросекторі, будівництві, машинобудуванні та оптовій торгівлі. Кредити фізичним особам зросли на 6,7% за квартал і на 35,9% за рік. Відновився попит на комерційну іпотеку Обмеження програми “єОселя” на придбання старого житла активізувало попит на відповідну іпотеку на комерційних умовах.
До листопада 2024 р.близько 70% кредитів у межах державної програми “єОселя” видавалися на вторинному ринку. “З листопада “єОселя” змінила умови і дуже суттєво обмежила можливість кредитування нерухомості на вторинному ринку. Там залишилися тільки декілька категорій, а основна частина клієнтів може отримати кредити лише на готове житло віком до трьох років після введення в експлуатацію”, – розповів директор департаменту роздрібного бізнесу банку “Глобус” Дмитро Замотаєв під час круглого столу, організованого “Фінансовим клубом”. Це відродило попит на ринкову іпотеку.
За словами Замотаєва, зараз клієнти, які бажають придбати нерухомість на вторинному ринку і вже не проходять по “єОселі”, змушені шукати варіанти кредитування на комерційних умовах.
Банкіри прогнозують, що через три роки кількість іпотечних кредитів зросте до 100 тис. на рік. “Прогнози передбачають близько 50-100 тис. іпотечних кредитів у перспективі трьох років. Тобто ми поступово почнемо виходити на обсяги, які мають наші найближчі сусіди”, – зазначив член правління, директор з роздрібного бізнесу “Скай Банку” Володимир Чорненький. За його словами, потенційний попит на іпотеку вже перевищує доступне фінансування в кілька разів. Українці активно розміщують кошти на депозитах Станом на червень 2025 р. українці активно розміщують кошти на банківських депозитах, віддаючи перевагу національній валюті.
За інформацією Фонду гарантування вкладів, вклади у національній валюті сягали 899,5 млрд грн, в іноземній – 492,7 млрд грн. “Звісно, певна частина клієнтів традиційно конвертує свої гривневі доходи в іноземну валюту, зокрема, в долари США та євро. Водночас загальна привабливість заощаджень у гривневих активах залишається стабільною, що підтримує сталий рівень строкових депозитів у національній валюті”,- розповів директор департаменту карткових та пасивних продуктів роздрібного бізнесу ПУМБ Дмитро Коваль в коментарі Finance.ua. За інформацією НБУ, українці зберігають в банках 1,228 трлн грн. Йдеться про фізичних осіб. З січня 2025 р. ця сума зросла на 11,5 млрд грн.
Найбільше коштів українці тримають в таких банках: “Приватбанк” (444,1 млрд грн); “Ощадбанк” (210,2 млрд грн); “Універсал Банк” (84,5 млрд грн); “Райффайзен Банк” (71,8 млрд грн); ПУМБ (56,2 млрд грн); “УкрСиббанк” (48,9 млрд грн).
Як бачимо, перші дві позиції в рейтингу займають державні банки.
В НБУ додають, що станом на 1 квітня 2025 р.в Україні працювало 60 банків. На сьогодні статус державних мають 7 банків. Крім “Приватбанку” та “Ощадбанку” до цього переліку також входять “Укрексімбанк”, “Укргазбанк”, “Сенс Банк”, “Перший інвестиційний банк” та “Мотор-Банк”. Нагадаємо, що три останніх банки держава націоналізувала у 2023 та 2024 рр.
Депозити залишаються улюбленим інструментом українців для збереження своїх коштів. Тим більше, що під час дії воєнного стану банківські вклади фізичних осіб гарантуються державою на 100%. “Основним критерієм під час вибору банку стали не його репутація, стабільність та інші показники, а відсоткова ставка, яку банк пропонує вкладникам. Чим вона вища, Чим вона вища, тим більше грошей несуть у банки українці”, – каже Олександр Охрименко, президент Українського аналітичного центру. Понад 70% вкладників тримають свої гроші на вкладах до запитання, на строкових – знаходиться приблизно 30% коштів українців у банках. З цих 30% на вклади понад року припадає лише трохи більше ніж 1%. Найбільшу популярність мають вклади на 3 місяці (майже 17%).
За інформацією НБУ, без огляду на вклади ФОПів, у грудні вклади у нацвалюті склали 795,6 млрд грн (+2,8% до листопада 2024 р.), а валютні – 418,5 млрд у гривневому еквіваленті (+1,9 м/м). В доларовому еквіваленті вони у грудні зросли на 0,8% м/м – до 9,95 млрд.
ФОПи складають лише 3,2% від усіх вкладників за кількістю, на них припадає 12,1% обсягів грошей на депозитах. Сума їх вкладів за рік склала 168,9 млрд грн (+19 млрд р/р). Банківська система працює стабільно Загалом наразі банківська система України демонструє стабільність і поступове відновлення, попри виклики, спричинені війною та економічною невизначеністю.
НБУ відновив повноцінну оцінку стійкості банківської системи після чотирирічної перерви. У 2025 р. заплановано стрес-тестування 21 найбільшого банку, що охоплюють понад 90% активів сектору. Оцінка включає перевірку якості активів незалежними аудиторами, екстраполяцію результатів та стрес-тестування за різними макроекономічними сценаріями.
Якість кредитного портфеля покращується. Частка непрацюючих кредитів (NPL) у населення знижується швидше, ніж у бізнесу, завдяки списанню проблемних боргів та зростанню обсягів нових кредитів. Це свідчить про ефективну роботу банків у сфері управління ризиками.
Прогнози на майбутнє наразі теж непогані. Зокрема, очікується, що наприкінці 2025 р. інфляція сповільниться до 8,4%, а у 2026 р. – до цілі 5%. Цьому сприятимуть заходи процентної політики НБУ та стійкість валютного ринку.
Вікторія Хаджирадєва -
Українці тримають багато коштів в банках, а попит на іпотеку активізувався
Український ринок банків продовжує показувати стабільне відновлення після складних часів. За даними Національного банку України, українці тримають в банках понад трільйон гривень, зростання порівняно з січнем 2025 року склало 11,5 мільярда гривень. Найбільша кількість коштів знаходиться в “Приватбанку” та “Ощадбанку”. В Україні працює 60 банків, з яких 7 є державними. Попит на комерційну іпотеку зрос із змінами в програмі “єОселя”, що обмежила можливість кредитування на вторинному ринку. Експерти прогнозують зростання кількості іпотечних кредитів до 100 тисяч на рік через три роки. Банкіри вважають, що банківська система показує стабільність і поступове відновлення, з активним кредитуванням як бізнесу, так і населення. НБУ планує стрес-тестування 21 найбільшого банку у 2025 році. Банки активно впроваджують нові технології, що підвищує ефективність обслуговування клієнтів та боротьбу з шахрайством. Наприкінці 2025 року очікується сповільнення інфляції до 8,4%, а у 2026 році – до 5%.
-
Україні погодили €50 млн від Ради Європи на житло для переселенців
Україна та Банк розвитку Ради Європи (CEB) підписали кредитну угоду на суму €50 мільйонів для забезпечення житлом внутрішньо переміщених осіб (ВПО). Про це повідомляє The Council of Europe Development Bank.
Новий проєкт передбачає надання понад 1 100 пільгових іпотечних кредитів для родин ВПО. Умови іпотеки – фіксована ставка 3% річних, термін погашення до 30 років. Також передбачена можливість подання заявки через Дію.
Програма вже викликає значну зацікавленість: понад 35 000 родин перебувають у списку кандидатів.
У майбутньому співпраця між CEB та Україною передбачатиме окремі іпотечні програми для інших категорій постраждалих громадян, зокрема для ветеранів війни.
Це вже другий кредит CEB на підтримку житлового сектору України. Першу позику у €100 мільйонів підписали у 2024 році – вона передбачала компенсацію за зруйноване житло через житлові сертифікати. За цією програмою вже понад 7 600 українців отримали житло.
CEB також продовжить підтримувати механізм компенсації – затверджене додаткове фінансування на €100 мільйонів.